Офисные помещения можно классифицировать на четыре категории: A, B, C и D. Помещения категорий А и В в целом отвечают требованиям западных стандартов к местоположению, состоянию и уровню обслуживания бизнес-центров, категория С является промежуточной, а категория D представляет собой так называемый «русский стандарт». В некоторых классификациях выделяют в отдельную категорию «Бизнес-парки».

1. Местоположение
Бизнес-центры категории А расположены, как правило, в историческом центре города. Эти бизнес-центры обладают удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой.

2. Здание
Бизнес-центр категории А занимает построенное не ранее 90-х гг. или полностью реконструированное по международным стандартам качества отдельно стоящее специализированное здание. К такому зданию предъявляются следующие требования: высокий уровень ремонтно-отделочных работ, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки или подземного гаража.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории А характерна высокая мощность силовых коммуникаций, обеспечивающих максимальный комфорт и удобство работы. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- источников резервного электроснабжения
- централизованной системы кондиционирования
- централизованной системы отопления (в том числе резервная автономная)
- оптоволоконных каналов связи высокой емкости
- скоростных лифтов
- неограниченного количества телефонных линий
- современной системы пожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Охрана
Бизнес-центры категории А охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и контроля доступа, обязательно наличие ресепшн.

Арендаторами офисных помещений таких бизнес-центров чаще всего являются крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории В расположены, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах города. Класс В выделен территориями исторического центра города, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру, отличающиеся хорошим расположением.

2. Здание
Бизнес-центр категории В занимает отдельно стоящее специализированное здание после выборочного капитального ремонта или косметического ремонта с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие охраняемой наземной парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории В характерно хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня обязательным считается наличие:
- системы кондиционирования (сплит-система, индивидуальное)
- централизованной системы отопления
- оптоволоконных каналов связи
Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.

4. Охрана
Бизнес-центры категории В охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкой пропускной системой.

Величина арендных ставок вполне соответствуют уровню предоставляемого сервиса и доступна для крупных российских и зарубежных компаний.

1. Местоположение
Бизнес-центры категории С расположены, как правило, в удаленных от центра города районах, но с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, метро. Чаще всего размещаются в административном здании, НИИ.

2. Здание
Бизнес-центры категории С занимают обычно реконструированные бывшие административные здания и общежития, переоборудованные под офисные цели. Состояние помещений в таких зданиях варьируется от ремонта советского типа до хорошего современного интерьера. Для бизнес-центров категории С характерно отсутствие охраняемой парковки.

3. Коммуникации
Для бизнес-центров категории С характерно наличие:
- достаточного числа телефонных линий
- системы вентиляции.

4. Охрана
Охрана в бизнес-центры категории С обеспечивается вахтером и пропускной системой.

Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют.
Достоинство бизнес-центров категории D – невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия работы.

Оценки по трем различным категориям могут не совпадать между собой. В этом случае берется самая низшая оценка из совокупности (1- Местоположение, 2 – Тип и технический уровень здания, 3 – Уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса). Даже самое современное здание, с западной управляющей компанией, но расположенное за чертой города будет классифицировано по классу С.

Текст: www.сайт При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Новый перечень состоит из 26 пунктов.

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

Современная система пожарной безопасности,

Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

Наличие организованной охраняемой парковки,

Организованное управление зданием,

Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

Выбираете офис в Москве? Первый шаг - выбрать бизнес-центр. Каждый из них имеет общепринятую классификацию - A, B, C, D. В этой статье мы поможем вам разобраться в том, к акие условия для работы предлагают бизнес-центры того или иного класса.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры с самой высокой стоимостью аренды - это класс «A». К этому классу относятся только здания новой постройки и, как правило, в центре города (за редкими исключениями). Бизнес-центров, расположенных в исторических строениях, среди этого класса очень мало - чтобы получить аттестацию с этой престижной категорией, здание старой постройки нужно полностью реконструировать. По факту, отстроить заново.

Ключевой фактор получения класса «A» это новейшие - «с иголочки» - инженерные коммуникации (системы водо- тепло- и электроснабжения, внешнее и внутреннее освещение, климат-контроль и вентиляция, сети связи и другое). Также БЦ класса «A» должен иметь 2 независимых источника снабжения электроэнергией или дополнительный источник бесперебойного питания на случай отключения электроэнергии. Управление всеми коммунальными системами централизовано, часть функций автоматизированы при помощи «умных» технологий. Здание бизнес-центров «A» класса обслуживает собственная команда специалистов по эксплуатации: электрики, сантехники, ремонтники.

Отделка в бизнес-центре класса «A» может быть только на высочайшем уровне - никаких компромиссов. Оригинальные архитектурные решения, дорогие материалы отделки, ультрасовременный дизайн интерьеров общих помещений. Обязательное требование - высокий уровень естественной освещенности (окна во всю стену). Также - высокие потолки. Бизнес-центры класса «A» изначально не предполагает формат готовых офисов - все помещения «заточены» под свободную планировку, поэтому обычно внутренняя отделка офисов выполняется по заказу арендаторов.

Аттестация на класс «A» предполагает возраст эксплуатации после постройки не более 5 лет - после этого бизнес-центру нужно капитально обновляться, чтобы не отставать от стремительно развивающихся международных стандартов. Поэтому многие бизнес-центры класса «A» со временем переходят в следующую по старшинству категорию «B».

Внутренняя инфраструктура очень развита - кафе и рестораны, магазины, банки и ф итнес-центры, салоны красоты и многое другое. Класс «A» ориентирован на международный бизнес, поэтому еще одной отличительной особенностью этих БЦ являются большие конференц-залы, оборудованные по последнему слову техники.

В бизнес-центре класса «A» проблем с парковкой не бывает никогда. Здесь обязателен подземный паркинг, что продиктовано географией расположения - только центр города, где с надземной парковкой всегда есть проблемы. Паркинг спроектирован из расчёта минимум 1 машиноместо на 100 метров офисных площадей.

Безопасность - также класса «A» . Все помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной, обязательный автоматизированный контроль доступа на территорию БЦ.

Аренду в бизнес-центрах этого класса могут позволить себе только крупнейшие международные и российские компании, с солидной годовой прибылью. Примеры таких БЦ: фешенебельный Lotte Plaza, «Крылатские холмы» , где сидят такие IT-гиганты, как Microsoft, Cisco и Intel, и, конечно же, башни-небоскребы в «Москва сити» .

Бизнес-центры класса «B»

Бизнес-центры класса «B» могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества. Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» - это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A». Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность - бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.

Требования к географии - шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей. Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка. Необязательная опция - подземный паркинг.

Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» - современный, с отделкой из качественных материалов. Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура - магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.

Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.

Бизнес-центра класса «B» - это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы. Типичные арендаторы в БЦ этого класса - средний и крупный бизнес.

Бизнес-центры класса «С»

К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, старые здания советского времени постройки. Чаще всего они располагаются в промзонах спальных районов - НИИ, административные здания, заводы и т. д. Отсюда - непрезентабельный фасад здания, старый ремонт в общих пространствах. Типичная картина - длинные серые коридоры с тусклым освещением и огромное количество дверей, ведущих в небольшие комнатушки. В самих офисах ремонт минимальный - если арендатор хочет работать в более комфортных условиях, он должен выполнить отделку своими силами и за свои деньги.

Инженерные системы в БЦ класса «С» устаревшие. Помимо воды и электричества, программа-минимум - это отопление в холодное время года (зачастую очень нестабильное), общая вентиляция, выход в интернет (не всегда, иногда его приходится проводить самому арендатору). Больше опций - как повезет. Функцию кондиционирования в подавляющем большинстве случаев выполняют старые добрые форточки. Если нужен кондиционер - арендатору придется заплатить за него из своего кармана.

Инфраструктура ограничена или полностью отсутствует - кафе и магазины здесь не встретишь. Максимум - столовая (чаще всего - в одном из зданий внутри огромной промзоны). Охрана - вахтер на КПП.

Как правило, БЦ этого класса находятся в спальных районах города и удалены от метро - добираться своим ходом до них можно только на общественном транспорте. Парковки для автовладельцев - стихийные, в близлежащих дворах.

Реалии рынка бизнес-недвижимости в Москве таковы, что именно БЦ класса «С» становятся вынужденным выбором малого бизнеса. Потому что именно эти бизнес-центры предлагают подъемные цены для небольших компаний.

В чем корни этой проблемы? Дело в том, что собственники бизнес-центров классов «A» и «B» как правило, сдают офисы только большими площадями. Им интересно работать с крупными арендаторами - 200, 300, 1000 квадратных метров, и так далее. Малый бизнес, которым нужны маленькие офисы до 100 квадратных метров, просто не попадает в их бизнес-модель.

Бизнес-центры класса «D»

Это помещения, нуждающиеся в капитальном ремонте - переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Без охраны, с ветхими коммуникациями, без интернета - спартанские условия для самых невзыскательных арендаторов. Самый непрезентабельный вариант бизнес-центров - для микробизнеса с минимальными средствами на аренду.

Немного о плюсах и минусах

Плюсы и минусы рядом с классом бизнес-центра - «B+», «A-» - это обозначение того, насколько близок бизнес-центр к соседнему классу. То есть «B+» - это бизнес-центр, который немного не дотягивает до «A» класса.

Теперь малый бизнес может позволить себе БЦ класса «B»

«Деловой» решил исправить несправедливость на рынке коммерческой недвижимости и дать возможность малому бизнесу работать в достойных условиях. Мы приобрели большую площадь в трех московских бизнес-центрах класса «B+» и разделили её на небольшие офисы, которые нужны малому бизнесу - от 13 до 60 квадратных метров. Теперь престижные бизнес-центры с комфортными офисами доступны даже маленьким компаниям.

Стоимость рабочего места - от 13 490 до 15990 рублей в месяц. В стоимость аренды уже включены: скоростной безлимитный интернет, услуги секретаря, коммунальные услуги, ежедневная уборка, охрана.

Выбирайте для работы один из престижных бизнес-центров класса «B+»:

«Омега Плаза» - ультрасовременный деловой центр класса для тех, кто хочет жить в ритме современного бизнеса. Здание с уникальным интерьером - эксклюзивные фонтаны, камин, люстра Swarovski, панорамные лифты и арт-экспозиции. Развитая инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, уютные кафе и модные рестораны, отделения банков, службы быта, магазины и салоны красоты.

Наши арендаторы в «Омега Плаза» каждое утро поднимаются в панорамном лифте на свой этаж и любуются хрустальными люстрами с кристаллами Swarovski.

«Арма» - тот самый модный деловой квартал, который славится своими высокими ценами на аренду. Но только не в «Деловом». На территории «Армы» - фитнес центр, рестораны и кафе, модные клубы, большая гостевая парковка. Рядом с «Армой» расположены арт-кварталы Art Play и Винзавод. Один из самых доступных вариантов в ЦАО для малого бизнеса.

«Алексеевская башня» - современный бизнес-центр на севере Москвы с красивейшим стеклянным фасадом, напоминающим архитектуру небоскребов. 18 надземных офисных и 3 подземных парковочных этажа, интеллектуальные скоростные лифты, современные инженерные и коммуникационные системы, удобная инфраструктура (магазины, сервисные службы, ресторанный комплекс).

Торговых центров в последние 10 лет развелось немыслимое ранее количество. Каждый из них, пытаясь привлечь покупателей и арендаторов, старается выделиться названием, архитектурой, инфраструктурой, концепцией... Почти такая-же ситуация и с бизнес-центрами.

В результате стали делаться попытки каким-то образом систематизировать различные объекты по классам и видам. Статья дает возможность ознакомиться с этой классификацией.

Классификация бизнес-центров

В настоящее время в России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес - центра). Это могут быть как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ, здания и цеха, выведенных из города заводов и других госучреждений).

Таким образом, право классификации новых зданий находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий, переоборудованных в бизнес - центры вызывает всевозможные споры.

Из наиболее приемлемых рассмотрим классификацию БЦ, предложенную «Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД).

По совокупности различных характеристик БЦ подразделяют по категориям : бизнес центр оценка недвижимость

БЦ «класса А»;

БЦ «класса В»;

БЦ «класса С».

При этом классификации не подлежат:

объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;

объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/перепланировок и имеющие незавершенный вид;

встроенные офисные помещения.

Необходимо отметить, что «бизнес центр» и «офисный центр» названия идентичные.

Классификация

Общая классификация

Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по:

месторасположению,

статусу арендаторов и уровню спроса,

уровню инженерного обслуживания и уборки.

Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Оценка характеристик производится по следующим категориям:

Месторасположение и доступность

Компоненты и свойства зданий

Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса

И, если бизнес-центр по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания - к классу «С», по уровню управляющей компании - к классу «В», то суммарный класс объекта будет «С».

Классификация БЦ в Санкт-Петербурге несколько отличается от классификации принятой в Москве.

В зависимости от различных внутренних и внешних характеристик официально недвижимость разделена на классы: «A» («А+»), «B» («B+») и «C». Категория присваивается зданию после того, как комиссия оценит бизнес-центр на предмет соответствия определенным критериям. На чем основывается классификация бизнес-центров разберемся в данной статье.

Класс «А» («А+»)

Бизнес-центры класса «А» в Санкт-Петербурге отвечают следующим характеристикам:

• не более 7 лет с года постройки или капитальной реконструкции;
• удобное расположение рядом с главными автомагистралями города, не более 15 минут пешком до метро и до остановок общественного транспорта;
• современные инженерные системы;
• профессиональная управляющая компания с опытом от 5-ти лет;
• весь спектр эксплуатационных услуг;
• материалы отделки, соответствующие международным стандартам;
• качественные системы вентиляции и шумоизоляции, система климат контроля, пожарная безопасность;
• современные высокоскоростные лифты;
• бесперебойная работа электросетей;
• круглосуточная охрана, видеонаблюдение за всеми зонами здания;
• высота потолков – не ниже 2,7 м;
• эффективная планировка;
• большие или панорамные окна, обеспечивающие помещение большим количеством естественного освещения;
• зона резепшен;
• подземный или наземный паркинг с расчетом не менее 1 места на 100 м² арендопригодной площади;
• не менее 2-х независимых провайдеров телекоммуникации;
• презентабельные фасадная часть здания и входная группа;
• развитая внутренняя и внешняя инфраструктура.

Чем объекты «А+» отличаются от «А»?

Разница между классами заключается в исключительных характеристиках объектов «А+»:

• выдающиеся характеристики, такие как дизайнерская отделка или уникальные архитектурные решения;
• система «умный офис»;
• зачастую проекты объектов разрабатывает архитектурное бюро международного уровня.

По статистике

• 8 бизнес-центров класса «А+»;
• 104 бизнес-центров класса «А»;
• средняя ставка аренды – 1 500 руб. м²/месяц.

Офисные центры класса «В» («В+»)

Бизнес-центры этой группы – самые многочисленные и пользуются популярностью у арендаторов, благодаря оптимальному сочетанию цены и качества.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

• 93 бизнес-центров класса «B+»;
• 510 бизнес-центров класса «B»;
• средняя ставка аренды – 900 руб. м²/месяц.

Класс «С»

Объекты класса «C» легко узнаваемы:

• удаленность от главных магистралей города;
• низкий уровень инфраструктуры;
• устаревшие инженерные коммуникации;
• ограниченное количество парковочных мест или их полное отсутствие.

Здания этого класса, в основном, являются административными строениями прошлого столетия. Многие из них требуют затрат на ремонт или капитальную реконструкцию. Тем не менее, помещения в таких объектах достаточно востребованы, благодаря низкой арендной ставке, а также наличию железнодорожных путей или крупных складских площадей.

На 2018 год в Санкт-Петербурге:

• 379 бизнес-центров класса «C»;
• средняя ставка аренды – 500 руб. м²/месяц.

Факторы, способные повлиять на классификацию объекта коммерческой недвижимости

Существует ряд факторов, способных повысить класс коммерческого здания. К ним можно отнести:

• экологически чистый район города;
• историческая локация;
• статус памятника архитектуры;
• удобный доступ для малоподвижных групп населения.

Определить к какому классу относится здание довольно сложно, так как некоторые нюансы не видны невооруженным глазом. В таких случаях лучше всего обратиться к опытному специалисту, чтобы избежать неприятных моментов, которые могут выявиться уже в ходе работы.